Vente immobilière

Puis-je vendre un bien à mon conjoint ?

Depuis le 12/7/86, toutes les ventes entre époux sont autorisées. Toutefois, dans certains cas, la validité de cet acte peut-être remise en cause. Il en est ainsi par exemple lorsque l’un des conjoints vend un bien commun à l’autre dont le prix serait réglé à l’aide des deniers communs. D’autre part, la nature de l’acte peut être requalifiée par exemple en donation indirecte entre époux et de ce fait devenir révocable à tout moment. Si vous maintenez votre position, en raison des problèmes que peut soulever cette opération, il est impératif de vous entourer de précautions telles que : – ne pas sous-estimer le bien vendu – Préciser l’origine et l’emploi des fonds… Ce qui explique la rareté de ces ventes.

Je suis étranger, puis-je acheter ou vendre en France ?

Lorsqu’il s’agit de l’achat ou de la vente d’une résidence principale ou secondaire, ou d’un immeuble de rapport, vous n’avez aucune formalité particulière à accomplir. Le règlement peut avoir lieu par virements bancaires, chèques en francs ou en devises. Les fonds n’ont plus à transiter par un compte étranger en francs. Le prix peut être versé comptant, payable à terme en France ou à l’étranger ou converti en rente viagère. Si la vente a lieu entre non-résidents le paiement du prix peut être effectué par tous moyens soit en France soit directement à l’étranger, sous réserve de respecter les dispositions relatives au paiement des plus-values immobilières s’il y a lieu. Attention : L’acquisition d’un bien en France par un étranger n’entraîne pas l’autorisation d’y résider. Il devra effectuer les démarches imposées par la réglementation sur le séjour des étrangers.

Quelles sont les particularités de la vente en viager ?

Le viager est une vente. Seule la modalité de paiement est différente. En général, le vendeur demande qu’une partie du prix appelée Bouquet soit payable comptant et que le solde soit converti en rente viagère. Le bouquet étant facultatif, la totalité du prix peut être converti en rente viagère. Aucun barème légal n’existe, de sorte que le montant de la rente est fixé librement en tenant compte de la valeur vénale du bien, de l’âge du ou des crédirentiers, de la réserve ou pas de l’usufruit ou du droit d’usage et d’habitation, de l’existence ou pas du bouquet et de son montant. En cas de non-paiement de la rente, vous bénéficiez de très fortes garanties. En général, il est prévu dans l’acte de vente la procédure suivante : 1) Sommation de payer par voie d’huissier. 2) A défaut de paiement dans le mois qui suit la sommation, demande en justice de la résolution de la vente.

Quelles sont les formalités pour acquérir une maison à plusieurs ?

Selon le but de chacun (achat entre concubins, investissement locatif, etc.) différentes solutions juridiques existent, telles que :

1) Achat en indivision

Aucune formalité particulière, il s’agit simplement de préciser dans l’acte de vente les proportions pour lesquelles chaque propriétaire achète. Ex. : 50-50%, 30-70%. Sachez que : – Toutes les décisions doivent être prises à l’unanimité. – Tout indivisaire peut exiger le partage en vertu du principe énoncé par l’art. 815 du Code Civil «  » Nul n’est tenu de rester en indivision «  » Si vous souhaitez organiser le régime de l’indivision et éviter sa précarité, il vous est possible d’établir une convention d’indivision mais elle ne peut être conclue que pour 5 ans.

2) Achat en tontine

Il s’agit d’insérer dans l’acte de vente une clause prévoyant que seul le survivant des coacquéreurs sera propriétaire de la totalité du bien. A ce jour, cette clause présente plus d’inconvénients que d’avantages, à savoir : – En cas de conflits entre coacquéreurs aucun ne pourra exiger la vente. Seul l’accord unanime ou le décès de l’un pourra débloquer la situation. – Depuis le 5/9/79, le survivant devra acquitter des droits de succession sauf si au jour du décès c’est la résidence principale commune des deux acquéreurs et qu’elle a une valeur globale inférieure à 500.000 F (76.224,51 Euros).

3) Achat en SCI

La création d’une SCI nécessite l’accomplissement de nombreuses démarches (rédaction des statuts, de préférence par acte notarié lorsqu’il s’agit d’une SCI familiale, immatriculation au Greffe du Tribunal de Commerce, insertion dans un journal d’annonces légales). La SCI vous permet de définir les règles de gestion et d’éviter que le bien soit vendu à la suite d’un caprice de l’un des associés. En effet, c’est la SCI qui est propriétaire du bien acquis, quant à vous, vous êtes propriétaire de parts sociales proportionnellement à votre apport.
Attention : vous êtes responsables de la totalité du passif au prorata de votre part et non jusqu’à concurrence du montant de votre apport.
La consitution d’une SCI évite l’inconvénient de l’hunanimité grâce à la nomination d’un gérant.

Je vends mon appartement, dois-je avertir le locataire qui l’occupe ?

En principe non, sauf dans les cas suivants où votre locataire bénéficie d’un droit de préemption: 1) A la fin du bail, si le congé adressé au locataire est motivé par le désir de vendre libre. 2) A compter du 1/1/95, si vous vendez à des conditions ou à un prix plus avantageux que ceux indiqués lors de la notification du congé au locataire (il remplace le droit de substitution). 3) S’il s’agit de la 1ère vente après mise en copropriété de l’immeuble. Attention : Dans tous les cas, les notifications doivent être adressées par lettre recommandée avec AR, ou par voie d’huissier, à chacun des locataires connus du bailleur, et doivent absolument respecter les lois de 1989 et 1975 modifiées par la loi du 21/7/94 sous peine de nullité.

La surface est erronée, ai-je un recours contre le vendeur ?

« En vertu de l’art. 1619 du Code Civil, si la superficie délivrée est supérieure de plus de 1/20e, vous avez le choix soit de fournir le supplément du prix, soit de vous désister du contrat. Si la superficie est inférieure de plus de 1/20e, vous pouvez seulement demander une réduction du prix. Toutefois, il est d’usage constant dans les ventes d’immeubles de stipuler une clause de non-garantie de contenance avec renonciation au bénéfice de l’article 1619. En pratique, vous n’avez donc aucun recours après la vente hormis dans les ventes d’immeubles neufs ou dans les ventes d’appartements (application de la loi «  »Carrez » »). Contrôlez donc les surfaces avant de signer la promesse de vente ! »

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