Fonds de commerce et droit au bail

Il y a souvent confusion entre les deux notions qui sont effectivement liées mais recouvrent deux réalités différentes. 1) Le droit au bail est un des éléments essentiels du Fonds de Commerce, mais il existe des Fonds de Commerce sans droit au bail. C’est uniquement le droit à la jouissance d’un local, soit par identité de personne entre le propriétaire des murs et l’exploitant d’un Fonds, soit par un Bail Commercial de trois, six, neuf années, consenti par le propriétaire, soit par l’acquisition d’un Bail Commercial d’une personne qui en était le locataire. Ce droit au bail est tellement essentiel pour l’exploitant d’un Fonds que la Loi a organisé une protection spéciale en faveur des commerçants et artisans : Le propriétaire d’un local où est exercée une activité commerciale ou artisanale est obligé, soit de renouveler le bail, soit de payer une indemnité dite Eviction au locataire : c’est la propriété commerciale. Ce droit au bail peut, si le bail le permet et le plus souvent avec l’obligation d’obtenir l’accord du bailleur, être cédé isolément à un tiers moyennant un prix de cession. 2) Le Fonds de Commerce n’est pas défini par la Loi mais il comprend certains caractères ou éléments essentiels que le commerçant peut parfois céder isolément : – Il suppose nécessairement une clientèle et l’exercice habituel d’actes de commerce: il est généralement admis que sans clientèle, il n’y a pas de Fonds de Commerce, – le droit à la jouissance d’un local : c’est un élément fondamental du Fonds car il détermine l’emplacement où la clientèle a l’habitude de se rendre. Mais un fonds peut exister sans emplacement fixe (manège forain). Attention : Le droit au renouvellement du bail ne peut être invoqué que par le propriétaire du Fonds qui est effectivement exploité pendant les trois dernières années du bail ou de sa reconduction. – le nom commercial sous lequel le Fonds est connu qui se transmet avec le Fonds, – les brevets, dessins, et modèles, – les licences et débits de boisson, – le matériel, le mobilier, les marchandises. Si 2 époux sont mariés en séparation de biens ou 2 indivisaires sont co-titulaires du bail, ils doivent tous les 2 être inscrits au registre du commerce. A défaut, le renouvellement du bail pourra être refusé.

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