Les servitudes entre voisins

Laisser le passage, permettre l’écoulement des eaux… Les servitudes créent des obligations entre propriétaires de terrains voisins. A vérifier avant d’acheter !

Une servitude est un droit attaché à un bien immobilier , bâti ou non. Quand elle concerne des particuliers, elle lie deux propriétés (ou « fonds ») : celle à qui profite la servitude, le fond dominant, et celle qui subit une contrainte, le fond servant.   Ainsi, une servitude de passage oblige un propriétaire à laisser le voisin traverser sa propriété ; une servitude de vue limite les possibilités de ménager des ouvertures, fenêtres ou autres, donnant sur la propriété voisine.
Une servitude se transmet aux propriétaires successifs du bien, qui la subiront ou en bénéficieront selon le cas. Il faut donc avoir connaissance des éventuelles servitudes qui grèvent le terrain avant toute acquisition, d’autant qu’elles peuvent déprécier la valeur du bien immobilier puisqu’elles en restreignent l’usage. A cet effet, le notaire décryptera les titres de propriété antérieurs et les documents d’urbanisme.  

servitude

Les servitudes peuvent être imposées par la loi ou découler d’une convention entre voisins. Par exemple, le Code civil impose certaines distances pour effectuer des plantations et oblige les propriétaires à laisser s’écouler les eaux de pluie qui ruissellent des terrains attenants. Au titre de ces servitudes légales, le propriétaire d’un terrain enclavé a le droit d’obtenir de ses voisins un passage suffisant à sa propriété (y compris pour le raccorder aux réseaux d’eau, d’électricité…). A défaut d’accord amiable, le tribunal de grande instance est compétent pour déterminer l’emplacement du passage et le montant de l’indemnité.  

A côté des servitudes légales, les servitudes conventionnelles résultent d’un accord entre propriétaires voisins. Elles ne seront opposables aux acquéreurs que si elles sont mentionnées dans le titre de propriété ou ont fait l’objet d’une publicité foncière. D’où la nécessité de recourir à un notaire afin de les instaurer par un acte authentique.

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