Mon logement

Acheter et vendre : les différentes étapes

Le notaire, un expert de l’immobilier

Le notaire offre une sécurité particulière aux transferts de propriété des biens immobiliers en intervenant à toutes les étapes de l’opération. Disposant d’une base de données immobilière très complète, alimentée de façon volontaire par tous le­s notaires de France, le notaire a une connaissance aiguë du marché et des prix qui se pratiquent. Il est co­mpétent pour déterminer la valeur d’un bien et procéder à une expertise immobilière.

Le notaire, un négociateur immobilier

Par leur connaissance approfondie du marché immobilier et de ses mécanismes, certains notair­es pratiquent la négociation immobilière et assistent le vendeur comme l’acquéreur dans leur recherche.

Pour cette activité, les notaires sont également soumis à un tarif national fixé par le Ministre de la justice. Leurs honoraires de négociation sont calculés au taux (hors TVA) de 5% jusqu’à 45.735€ et de 2,50% au-dessus de ce montant. Il faudra ajouter à ces honoraires de négociation, les frais habituels à payer dans tous les cas et qui comprennent surtout des droits et taxes dus à l’Etat mais également la rémunération du notaire pour la rédaction de l’acte authentique de vente.

Le notaire, votre unique interlocuteur

Vous pouvez confier à votre notaire l’ensemble de votre projet immobilier : de la signature de l’avant-contrat à l’acte définitif, des formalités administratives (déclarations préalables, purge des droits de préemption….), en passant par le calcul des différentes taxes et leur déclaration à l’administration. De plus, depuis le 1er janvier 2004 votre notaire établira l’éventuelle déclaration de plus-value immobilière et versera l’impôt à l’Administration par prélèvement « à la source » sur le prix de vente.

Le notaire, garant de la sécurité juridique

En France, toute vente passe par le notaire. Il veille, en tant qu’officier public, à la bonne exécution du contrat et lui confère, outre la confidentialité, la sécurité juridique nécessaire.
Il rassemble en amont les documents et évite ainsi au maximum toute contestation ultérieure. On chiffre à plus de cent les points juridiques et fiscaux auxquels le notaire prête une attention méticuleuse lors de la préparation d’un acte de vente.

Par exemple, le notaire peut :

  • chercher et demander l’identité des parties au contrat, leur statut matrimonial.
  • vérifier le titre de propriété du vendeur, la situation hypothécaire du bien, les servitudes conventionnelles et les règles d’urbanisme applicables
  • purger les droits de préemption.
  • vérifier que les diagnostics préalables à la vente, obligatoires, ont bien été faits avant la signature de l’avant contrat.

Par sa connaissance juridique accrue et par sa connaissance des éventuelles modifications législatives, il offre la meilleure garantie juridique au moment de l’avant-contrat (préalable à l’acte de vente). Vous n’aurez donc pas de « mauvaises surprises ».

Une fois l’acte signé, il fait l’objet d’une formalité importante « la publicité foncière ». Il s’agit de l’enregistrement au bureau des hypothèques, de la situation juridique du bien. Le but est de conserver la trace des droits de propriété existant sur l’immeuble, et des hypothèques qui les grèvent. Les notaires, en tant qu’officiers publics, détiennent un monopole d’accès à ce fichier.

Enfin, le notaire garantit la conservation du titre de propriété en le gardant durant 75 ans dans son étude. Passé ce délai, ils sont conservés aux archives nationales, et bientôt, sous forme électronique.

Les notaires apportent également un conseil juridique et fiscal dans les opérations de lotissement, de construction ou de rénovation.

Enfin, l’investisseur trouvera, auprès des notaires pratiquant la gérance d’immeubles, les compétences requises pour une gestion efficace de son patrimoine immobilier.

Le compromis et la promesse de vente

Le compromis de vente et la promesse de vente sont deux contrats aux conséquences différentes pour l’acheteur et le vendeur.

La promesse de vente

Dans la promesse de vente (appelée aussi « promesse unilatérale de vente »), le propriétaire s’engage auprès du candidat acheteur (nommé bénéficiaire) à lui vendre son bien à un prix déterminé. Il lui donne ainsi en exclusivité une « option » pour un temps limité (généralement deux à trois mois).

Durant cette période, il lui est interdit de renoncer à la vente ou de proposer le bien à un autre acquéreur. Le candidat acheteur bénéficie, lui, de la promesse pour décider s’il souhaite acheter ou non. Un avantage incontestable !
En contrepartie, il verse au vendeur une indemnité d’immobilisation en principe égale à 10 % du prix de vente.
S’il se décide à acquérir, cette indemnité s’imputera sur la somme à régler. Mais s’il renonce à acheter ou s’il ne manifeste pas son acceptation dans le délai d’option, l’indemnité restera acquise au propriétaire à titre de dédommagement.

Pour être valable, la promesse de vente doit être enregistrée auprès de la recette des impôts, dans les dix jours qui suivent la signature s’il s’agit d’un acte sous seing privé, ou bien dans le mois si c’est un acte notarié.
Les droits d’enregistrement, payés par l’acquéreur, s’élèvent à 125 €.

Souvent pressés de conclure, acheteur et vendeur s’imaginent parfois que la signature de l’avant-contrat n’engage pas à grand-chose.
C’est faux : malgré son nom, cet accord préliminaire constitue un véritable « contrat », qui entraîne des obligations importantes pour les deux parties. Il leur permet de préciser les conditions de la future vente et marque leur accord.
Bien qu’il ne soit pas légalement obligatoire, ce document se révèle donc indispensable.

Conseil du notaire : Faire rédiger l’avant-contrat par un professionnel

Acheteur et vendeur sont libres de le rédiger eux-mêmes sur une feuille de papier, ou à l’aide de contrats types.

Toutefois, les clauses y figurant étant d’une telle importance, le contrat définitif ne faisant en principe que les reprendre, il est recommandé d’en confier la rédaction à un professionnel (votre notaire), qui a le devoir d’informer les deux parties.

Le coût de la rédaction de l’avant-contrat est compris dans la commission de l’agent immobilier ou dans les émoluments du notaire chez qui sera signée la vente définitive.

Le compromis de vente

Dans le compromis de vente (ou « promesse synallagmatique de vente »), vendeur et acheteur s’engagent l’un comme l’autre à conclure la vente à un prix déterminé en commun. Juridiquement, le compromis vaut donc vente.

Si l’une des parties renonce à la transaction, l’autre peut l’y contraindre par voie de justice, en exigeant de surcroît des dommages et intérêts.

La signature du compromis s’accompagne du versement par l’acquéreur d’une somme d’environ entre 5% et 10 % du prix de vente. Appelée dépôt de garantie, elle s’imputera sur le prix lors de la signature de l’acte notarié.

Contrairement à la promesse de vente, le compromis n’a pas besoin d’être enregistré auprès des services fiscaux. Cette absence de frais est un atout.

L’offre d’achat

Appelé indifféremment offre d’achat, promesse unilatérale d’achat, voire simplement offre de prix, ce document présenté par quelques agents immobiliers est à considérer avec prudence.
En effet, sa principale caractéristique est d’engager uniquement l’acheteur, pas le vendeur.
Le vendeur doit vous notifier l’acte par lettre recommandée avec accusé de réception ou par voie d’huissier. À partir de la réception du contrat, vous bénéficiez d’un délai de 7 jours pour vous rétracter. Ce délai court à compter du lendemain de la première présentation par la Poste de la lettre recommandée. Peu importe que la lettre soit remise en main propre à son destinataire ou qu’un avis de passage soit simplement déposé à son domicile.
Une précaution élémentaire consiste à y inclure des conditions suspensives (par exemple l’obtention d’un prêt) et ne laisser au vendeur que peu de temps (une semaine ou quinze jours) pour vous donner sa réponse.
Aucun versement ne peut être exigé de l’acheteur, sous peine de nullité de l’offre (article 1589-1 du Code civil).

Des exceptions à l’engagement

Qu’il s’agisse d’une promesse de vente ou d’un compromis, acheteur et vendeur peuvent décider d’un commun accord d’y insérer des clauses suspensives. Celles-ci permettent de prévoir la nullité de l’avant-contrat si certains événements surviennent avant la vente définitive (chacune des parties reprenant alors sa liberté).
Il peut s’agir, par exemple, d’un refus de prêt de la part de la banque de l’acquéreur, de l’exercice du droit de préemption par la commune, de la découverte d’une servitude d’urbanisme grave.
Dans ce cas, les sommes qui avaient été versées par l’acquéreur lui sont restituées.
Par ailleurs, un compromis de vente peut également contenir une clause, appelée « clause de dédit », permettant au vendeur et/ou à l’acquéreur de renoncer sans motif à la vente en laissant à l’autre partie une somme convenue à l’avance. Mais, en pratique, celle-ci n’est pas fréquente.

Elle ne doit pas être confondue avec la clause pénale, présente dans la plupart des compromis, selon laquelle l’acquéreur s’engage à verser au vendeur une somme à titre de dommages et intérêts forfaitaires dès lors qu’il refuse de signer la vente.

Délai de rétractation pour les acquéreurs

Acquéreur d’un logement neuf ou ancien, vous signez un avant-contrat, promesse unilatérale ou compromis de vente : vous disposez d’un délai de sept jours (incompressible) pendant lequel vous pouvez revenir sur votre engagement (par lettre recommandée avec avis de réception).
Peu importe votre motif, les sommes que vous avez versées doivent dans tous les cas vous être intégralement restituées. Ce délai de rétractation court à compter du lendemain de la remise (ou de la première présentation) de la lettre recommandée avec avis de réception contenant l’avant-contrat

À titre d’exemple, si celle-ci est expédiée le 10 du mois et que sa première présentation intervienne le 12, le délai courra à compter du 13 et expirera le 19 à minuit.

Le notaire, spécialiste du droit immobilier, est très attentif à la situation personnelle du vendeur et de l’acquéreur. Chaque dossier nécessite un examen approfondi et personnalisé. N’hésitez pas à consulter un notaire avant de vous engager. ­

Les délais après signature

Lors du rendez-vous de signature, le notaire vous a expliqué que l’acte de vente est « publié au bureau des hypothèques » et qu’il faut attendre plusieurs mois avant de recevoir le titre de propriété et le compte définitif des opérations effectuées. Pourquoi attendre si longtemps ?

Vous repartez avec les clefs et des projets plein la tête, mais sans votre titre de propriété. Toutefois, le notaire vous a remis des attestations de propriété, (très utiles pour vos démarches administratives : souscription des abonnements eau, gaz, électricité, téléphone, d’un contrat d’assurance incendie, inscription des enfants à l’école). Ces attestations représentent en quelque sorte un titre de propriété provisoire et simplifié. Et pourquoi pas tout de suite le titre de propriété ?

Lors du rendez-vous de signature, le notaire vous a expliqué que l’acte de vente est « publié au bureau des hypothèques » et qu’il faut attendre plusieurs mois avant de recevoir le titre de propriété et le compte définitif des opérations effectuées. Pourquoi attendre si longtemps ?

  • Les formalités

Il est important de savoir que le notaire a autant de formalités à accomplir après la signature de l’acte qu’avant. Vous avez vu, lors du rendez-vous, qu’il avait constitué un dossier volumineux préalablement à la vente. Il a interrogé notamment les services de l’état civil, de l’urbanisme, du cadastre, des hypothèques et la banque du vendeur.

En effet, chaque acte de vente d’un bien immobilier (appartement, maison ou terrain) est précédé de la constitution d’un dossier spécifique, quelle que soit l’importance de la transaction. Le notaire appelle cette phase du dossier « les formalités préalables ».

Après la signature de la vente, un certain nombre d’opérations, « les formalités postérieures», sont également accomplies.

La formalité postérieure la plus importante est l’enregistrement.
Elle a lieu au Bureau des hypothèques. C’est le moment où l’acte est publié au fichier immobilier et où le notaire verse à l’administration fiscale les droits et taxes payés par l’acquéreur lors de la signature (improprement appelés « frais de notaire »).

Par ailleurs, le notaire fournit à différentes administrations (bureaux du cadastre, des hypothèques) des copies et des extraits de l’acte de vente. Parmi ces documents, une copie spéciale appelée « copie authentique », signée par le notaire, sera retournée à celui-ci revêtue des cachets de l’administration fiscale. Ce document constitue votre titre de propriété.

N’oubliez pas que l’original de l’acte sera conservé par le notaire en son office pendant cent ans, avant d’être confié au service des archives départementales.

  • Télé@ctes

Pour l’accomplissement de ces formalités postérieures à la vente, le notaire respecte des formes strictes. Ses actes prennent place dans les files d’attente des différents services administratifs auxquels il a l’obligation de s’adresser.
Néanmoins, avec le déploiement de Télé@ctes, les délais de transmission et de réponse vont être raccourcis.
Télé@ctes permet aux actes portant sur des mutations immobilières d’être transmis de façon dématérialisée à la conservation des hypothèques (dans un premier temps car bientôt les autres services de l’Etat dont l’Etat civil seront concernés). Ainsi un changement de propriétaire est notifié et transmis à la Conservation des hypothèques en temps réel, et les flux financiers qui l’accompagnent se font grâce à des télé procédures mises en place avec la Caisse des Dépôts. Les développements technologiques ont également ouvert la voie à l’acte authentique électronique, désormais introduit dans notre droit législatif. C’est ainsi que le notariat a adopté la signature électronique depuis plusieurs mois.
Le système de télé@ctes visant à réduire à 15 jours les délais de publicité foncière, qui varient actuellement entre 4 et 6 mois. Les actes signés par les notaires seront envoyés directement au Bureau des hypothèques pour y être enregistrés. A terme, les mutations de propriété pourraient s’effectuer en 48 heures, grâce à des liaisons à haut débit sécurisées.
Chaque année, des millions d’actes sont traités par ces services où ils font l’objet de contrôles rigoureux. Des délais de traitement plus ou moins longs sont inévitables. Sauf exceptions, le notaire transmet l’ensemble des documents aux différentes administrations dans les deux mois de la signature de l’acte de vente.

Lorsque votre titre de propriété (la « copie authentique »), revêtue des cachets officiels, est retournée à votre notaire, celui-ci effectue les dernières opérations comptables vous concernant et clôture le compte ouvert à votre nom en son office pour votre achat.
Si vous aviez trop versé lors de la signature, le solde créditeur vous est envoyé avec le relevé de votre compte et votre titre de propriété.
Si vous n’aviez pas assez versé, le notaire vous demandera un complément.

Entre la signature de l’acte de vente et la réception de votre titre de propriété, il s’écoule en général un mois. N’hésitez pas à interroger votre notaire. Il vous indiquera la date prévisionnelle à laquelle vous recevrez votre titre de propriété.­

Les obligations liées à la vente

Le vendeur d’un immeuble (appartement, maison, terrain) a l’obligation d’informer son acheteur.

  • Quels renseignements le vendeur doit-il transmettre ?

D’une façon générale, il doit lui transmettre tous les renseignements qu’il détient sur l’immeuble.
Certaines de ces informations sont d’ailleurs prévues par la loi. Les tribunaux sanctionnent sévèrement tout manquement du vendeur à cette obligation générale.
Si celui-ci cache une information importante, l’acheteur peut obtenir une réduction du prix ou l’annulation de la vente dans les cas les plus graves. Le vendeur est alors condamné au remboursement du prix et parfois au versement d’indemnités à l’acheteur qui a subi un préjudice (frais de déménagement, de recherches d’un autre logement). Il est donc très important de respecter ces contraintes. Or, la liste des renseignements que le vendeur doit fournir à l’acheteur s’allonge continuellement.

  • De quelles natures sont ces informations ? Les informations à fournir sont de nature juridique et technique.

    Sur le plan juridique, le vendeur doit, par exemple, informer l’acheteur de l’existence de servitudes (de passage, de vue, d’écoulement des eaux), d’hypothèques ou de privilèges (pris au profit d’une banque pour garantir un crédit) ou d’autres charges (pacte de préférence ou contrat d’affichage publicitaire).

Au plan technique, le vendeur d’appartement en copropriété a par exemple l’obligation de fournir la superficie exacte du logement (loi Carrez). Le carnet d’entretien, obligatoire pour les immeubles en copropriété, doit être communiqué au futur acquéreur. Le vendeur doit aussi, dans certains cas, informer sur la présence éventuelle de termites, de plomb ou encore d’amiante. Le vendeur de terrain à bâtir, sur lequel l’acquéreur a indiqué son intention de construire un immeuble à usage d’habitation ou à un usage mixte d’habitation et professionnel, doit préciser si un bornage a été effectué et informer sur les règles d’urbanisme applicables au terrain et les possibilités de construction.

De plus, lorsque le terrain à bâtir est un lot de lotissement, est issu d’une division effectuée à l’intérieur d’une zone d’aménagement concerté par la personne publique ou privée chargée de l’aménagement ou est issu d’un remembrement réalisé par une association foncière urbaine, la mention du descriptif du terrain résultant du bornage est inscrite dans la promesse ou le contrat. Le bornage évoqué ci-dessus ne constitue pas véritablement un bornage au sens de l’article 646 du Code Civil ; en effet, il ne peut s’agir d’un bornage contradictoire, hormis en ce qui concerne la limite du périmètre extérieur des lots.

Il faut également tenir compte de l’environnement de l’immeuble : existence éventuelle de risques naturels prévisibles dans la région (inondation, mouvements de terrain), de servitude d’urbanisme, conformité de l’installation d’assainissement individuel de la maison, exploitation d’une activité polluante à proximité.

Enfin, les ventes de terrains devenus constructibles réalisés par les particuliers (personnes physiques ou sociétés relevant du régime d’imposition des plus-values des particuliers) dans le cadre de leur patrimoine privé peuvent être soumises à une taxe forfaitaire si le conseil municipal (ou l’organe délibérant compétent) de la commune de situation du terrain a pris une délibération en ce sens. Dans ce cas, le redevable de la taxe sera le vendeur. La taxe sera égale à 10% des 2/3 du prix de vente du terrain et sera versée par le notaire pour le compte du vendeur lors de la publicité foncière de l’acte de vente.

Le devoir d’information du vendeur est vaste et sa responsabilité, importante. Les renseignements doivent être donnés à l’acquéreur dès la signature du contrat préliminaire. Il est donc important d’être conseillé par un professionnel du droit et de l’immobilier, avant de mettre en vente un bien immobilier. N’hésitez pas à rencontrer votre notaire et surtout, ne signez pas sans son avis. Il vous accompagnera dans votre projet et vous aidera à le réaliser en toute sécurité. ­

Le PTZ+ ou le prêt à taux zéro +

Les conditions d’application du PTZ+, consentis pour financer la primo-accession à la propriété, ont été modifiées depuis le 1er janvier 2013.

Globalement « le prêt à taux zéro+ » est réservé aux personnes, sous conditions de ressources qui financent l’acquisition de leur première résidence principale. Cela concerne les personnes qui n’ont pas été propriétaires de leur logement pendant les deux ans précédant l’offre de prêt, ainsi que les personnes en invalidité, handicapées ou victimes de catastrophes.

A noter qu’un bénéficiaire de ce prêt vendant son logement pour en acheter un nouveau, peut demander le transfert de son ptz+ (sous réserve de l’accord de la banque émettrice du ptz+).

L’octroi du ptz+ est subordonné à un certain  nombre de conditions. Le logement doit être neuf et respecter un certain niveau de performance énergétique.

Cependant un PTZ+ peut parfois financer certains logements anciens.

Il ne peut financer qu’une partie de l’opération et doit être complété par d’autres prêts ou apport personnel.

Les personnes souhaitant en bénéficier ne doivent pas dépasser un certain revenu qui dépend du nombre de personnes au foyer, et des zones géographiques (quatre zones existent, A, B1, B2 et C), (un exemple : 34.000 euros en zone B2 pour 3 personnes occupant le logement).

Il existe également des conditions liées au logement. Celui-ci doit devenir la résidence principale de l’emprunteur au plus tard un an après la fin des travaux ou l’achat du logement (sauf situations particulières). Le logement ne peut être loué avant le remboursement intégral du prêt (sauf  dans certaines hypothèses).

Pour un logement neuf, celui-ci devra soit bénéficier du label bâtiment basse consommation  énergétique (BBC  2005) ou respecter la réglementation thermique RT2012

Pour un logement ancien le PTZ+ pourra être accordé s’il fait l’objet de travaux importants l’assimilant à un logement neuf ou s’il s’agit de la transformation d’un local, neuf ou ancien, en logement. Dans le cas d’un logement ancien, le logement transformé devra également remplir des conditions de performance énergétique.

Par ailleurs le PTZ+ peut financer une partie de l’achat d’un logement social ancien s’il est vendu par un bailleur social, sous certaines conditions de ressources également de l’emprunteur mais dans ce cas il n’est pas exigé de performances énergétiques.

Pour connaître le montant du PTZ+ autorisé, on applique un pourcentage au coût maximum de l’opération dans la limite d’un plafond. Ce coût comporte la construction ou le prix d’acquisition et les honoraires de négociation, mais pas les frais de notaire. Ce pourcentage autorisé varie selon les zones géographiques (A, B1, B2, et C) (exemple : pour un foyer de 3 personnes en zone B2 le plafond maximal du coût de l’opération  pris en compte est de 146.000 euros  et le pourcentage de 21%, soit 146.000 x21% = 30.660 )

La durée du PTZ+ dépendra des revenus de l’emprunteur et s’étend de 12 à 25 ans.

Enfin il faut noter que l’établissement de crédit qui propose le PTZ+ doit avoir passé une convention avec l’Etat.

Les techniques juridiques mises en place nécessitent un expert. En la personne du notaire rédacteur professionnel et impartial, les acheteurs concernés trouveront une assistance efficace et rapide.

Louer : les avantages du bail notarié

En France, il existe deux formes de bail: le bail sous seing privé, rédigé et signé directement entre des particuliers et le bail notarié, acte authentique rédigé et signé par un officier public, le plus souvent le notaire.

Quand un bail contient l’obligation de payer un loyer, le notaire délivre au propriétaire bailleur une copie exécutoire, lui permettant d’obtenir l’exécution forcée de l’engagement du locataire, de la même manière que s’il s’agissait d’une décision de justice.

Le contrat de location va ainsi pouvoir être exécuté, dans toutes ses conditions, sans qu’il y ait besoin d’une décision de justice.

Le propriétaire à qui des loyers sont impayés va transmettre sa copie exécutoire à l’huissier de justice de son choix en vue des poursuites et du recouvrement.

  • La sécurité du bail notarié

Tous les baux devraient être rédigés par acte notarié dans l’intérêt tant du bailleur que du locataire. En effet, leur sécurité respective sera assurée.

Il y va également de la sécurité du locataire qui bénéficiera de toutes les garanties apportées par la compétence du notaire et par l’acte authentique.

Avec l’acte authentique, le locataire ne risque pas de signer un bail ne contenant pas toutes les garanties que lui offre la loi. Il est certain que les sommes qu’il a versées et celles qu’il s’engage à verser seront exactes et incontestables par son propriétaire.

De plus, chaque type de bail est aujourd’hui encadré par de nombreux textes législatifs et réglementaires obligatoires.

Certains manquements sont sanctionnés pénalement et la responsabilité des propriétaires est de plus en plus recherchée. Des questions de santé publique justifient parfois ces mises en cause. Les choses peuvent mal tourner si une obligation essentielle a été omise par le propriétaire.

Etes-vous certains de bien connaître toutes les règles obligatoires en matière de location de logement ? Notion de logement décent, de superficie et de volume minimum, de plomb, d’amiante, etc…?

Etes-vous certains de bien connaître le statut des baux commerciaux : durée, droit de donner congé, fixation et révision du loyer, contrôle de la cession du bail ?

Etes-vous certains de bien connaître le statut du fermage : montant des loyers, obligations du preneur, état des lieux, droit au renouvellement, etc…?

Etes-vous certains de bien connaître le régime juridique du bail professionnel : durée, préavis du locataire, etc…?

Au moment de signer un bail, qu’il soit d’habitation, commercial, rural, professionnel, de courte ou de longue durée, que le loyer soit modeste ou élevé, pensez toujours à l’acte authentique.

  • Les loyers et cautions

En outre, la loi du 8 février 2008 pour le pouvoir d’achat a modifié l’indice de révision des loyers des baux d’habitation, afin de limiter les hausses de loyers.

Désormais, l’augmentation de loyer ne peut excéder la variation d’un indice de référence des loyers publié par l’INSEE chaque trimestre et qui correspond à la moyenne, sur les douze derniers mois, de l’évolution des prix à la consommation, hors tabac et hors loyers.

Ce nouvel Indice de Référence des Loyers (IRL) s’applique aux nouveaux contrats conclus à compter du 10 février 2008 mais aussi aux baux en cours. C’est dire que les révisions annuelles qui sont intervenues depuis le 10 février sont calculées à partir de ce nouvel indice, à la différence des révisions intervenues avant le 9 février 2008 qui, elles, ont du se faire en fonction de l’ancien IRL.

Enfin, cette même loi du 8 février 2008 a réduit le montant du dépôt de garantie en le limitant à un mois de loyer maximum, pour tous les baux d’habitation conclus à compter du 9 février 2008.

Elle prévoit également que ce dépôt de garantie peut être financé par un tiers tel qu’un organisme de 1% logement. Dans ce cas, la somme est avancée sous forme de prêt et le locataire rembourse ensuite le montant, sans intérêts, en 36 mensualités maximum. Cette aide existe pour les baux du secteur privé ou social. Elle peut bénéficier à tout locataire, quelque soit sa situation financière, qui signe un bail à compter du 9 février 2008.

En conséquence, consultez votre notaire avant de vous engager dans le labyrinthe juridico-fiscal.

Copropriété, vos droits et obligations

Le régime juridique de la copropriété permet le partage de la propriété d’un immeuble collectif entre plusieurs personnes appelées copropriétaires. D’autre part, ce régime fixe les règles de fonctionnement de cette petite collectivité, afin qu’elle vive en bonne harmonie.

  • Le régime de copropriété :

Presque tous les appartements sont soumis au régime de la copropriété qui s’impose à tous les copropriétaires et à leurs locataires.

Dans quelques cas particuliers, des maisons peuvent être soumises à ce régime juridique ainsi que des locaux commerciaux ou professionnels.

Quelque soit le bien en copropriété, il comporte toujours deux éléments juridiquement inséparables :

  • des parties privatives (les pièces du logement par exemple)
  • une quote-part, exprimée en tantièmes (le plus souvent en millièmes) des parties communes (les espaces verts, les ascenseurs, la chaufferie, etc).

Ces deux éléments, parties privatives et quote-part dans les parties communes, forment un lot indivisible. ­

D’autre part, la loi fixe des règles obligatoires pour l’utilisation et la gestion des immeubles soumis au régime juridique de la copropriété.
Ces règles sont rassemblées dans le règlement de copropriété qui contient à la fois des informations sur l’immeuble en général et sur l’usage prévu des parties privatives de votre lot. Vous devez donc le respecter.
Par exemple : vous habitez un immeuble destiné à l’usage exclusif d’habitation, l’exercice d’un commerce y sera interdit. Des tolérances peuvent être prévues pour l’exercice d’une profession libérale. Il faut donc consulter le règlement de copropriété pour le savoir. Cependant, la simple domiciliation administrative du siège d’une entreprise individuelle dans un local d’habitation est en principe permise. Pour une société, seule la domiciliation temporaire est libre.

Même s’il existe des ressemblances entre les règlements de copropriété, vous devez être attentifs aux particularités éventuelles du vôtre.

Il contient les éventuelles restrictions d’usage de vos lots de copropriété et vous protège ainsi contre les abus des autres copropriétaires. En cas de doute, renseignez-vous auprès du syndic, du propriétaire si vous êtes locataire ou de votre notaire.

  • Le syndicat de copropriété

La collectivité formée par l’ensemble des copropriétaires d’un même immeuble s’appelle le syndicat des copropriétaires.

Ce syndicat a la même capacité juridique qu’une société. Il se réunit chaque année et cette réunion s’appelle l’assemblée générale des copropriétaires. Elle prend les décisions importantes pour l’année à venir (élection du syndic, vote des travaux exceptionnels, etc) et fixe le budget de fonctionnement, c’est-à-dire le montant de la provision trimestrielle de charges à payer par chacun.

Selon la nature des décisions à prendre, la loi fixe à l’assemblée générale des règles de majorité variées et impose même l’unanimité pour les décisions les plus graves.

Pour exécuter les décisions de l’assemblée générale, le syndicat de copropriétaires est doté par la loi de deux organes : le syndic (professionnel ou bénévole) et un conseil syndical (composé de copropriétaires volontaires) chargé d’assister le syndic et de contrôler sa gestion.

Le syndicat des copropriétaires est habilité à faire respecter et à modifier le règlement de copropriété, soit lorsque la loi change, soit lorsqu’un copropriétaire le demande.

Par exemple : Si vous souhaitez diviser votre lot de copropriété pour en faire deux ou si vous voulez réunir deux lots en un, le règlement de copropriété va devoir être modifié par un acte notarié. N’hésitez pas à consulter votre notaire pour connaître la marche à suivre et être en accord avec la législation en vigueur.

Dans certains cas, notamment si vos travaux touchent des parties communes (percement d’un mur porteur par exemple) ou ont un impact sur l’harmonie générale de l’immeuble (fermeture d’un balcon par exemple), l’accord de l’assemblée générale sera nécessaire et il faudra transmettre votre demande d’autorisation au syndic afin qu’il l’inscrive à l’ordre du jour de la prochaine assemblée. Souvenez-vous qu’en principe il n’y en a qu’une par an et que vous ne pouvez faire vos travaux qu’après y avoir été autorisé. Dans certains cas, (division d’un lot par exemple), l’intervention d’un géomètre expert sera nécessaire et un acte notarié modifiant le règlement de copropriété devra être rédigé. Faites évaluer par votre notaire le coût total de la modification que vous envisagez de demander avant de commencer les travaux.

  • La mise à jour des règlements de copropriété

Le délai d’adaptation des règlements de copropriété (prévu par la loi SRU) aux différentes lois intervenues depuis leur établissement était prorogé jusqu’au 13 décembre 2008.
La mise en conformité des ascenseurs devait être faite avant le 31 décembre 2010.

Les diagnostics immobiliers

Depuis le 1er novembre 2007, les différents diagnostics techniques immobiliers obligatoires en cas de vente sont regroupés dans un dossier unique appelé dossier de diagnostic technique (DDT).

Ce dossier doit obligatoirement être annexé à toute promesse de vente et à toute vente d’un logement et être fourni par le propriétaire au locataire d’un local d’habitation ou d’un local à usage mixte d’habitation et professionnel.

Il doit être rédigé par un professionnel, dont les compétences ont été certifiées par un organisme accrédité et qui a souscrit une assurance couvrant sa responsabilité (type AFAQ-AFNOR, Bureau VERITAS certification..).

Dans un souci de protection du consommateur, le DDT porte une appréciation sur la présence de matériaux ou produits contenant de l’amiante, sur le risque d’exposition au plomb, sur la présence de termites, sur les risques naturels et technologiques, sur les performances énergétiques, et nouveauté sur les installations de gaz. Le contrôle de l’installation électrique sera obligatoire dans quelques mois ainsi que le contrôle des installations d’assainissement non collectif (fosses septiques et autres) quand le logement ne sera pas raccordé à l’égout.

Le coût d’établissement du dossier de diagnostic technique est à la charge du vendeur.

Si vous mettez en vente un bien immobilier, n’hésitez pas à interroger plusieurs professionnels afin de comparer leurs prix, tout en vérifiant qu’ils remplissent bien les conditions de certification, d’assurance et d’indépendance prévues par la loi. Le technicien doit vous en justifier par la remise d’une attestation.

Les diagnostics établis avant le 1er novembre 2007 par un professionnel non certifié peuvent être utilisés jusqu’à leur date limite de validité qui doit être spécifiée.

Si vous êtes vendeur, n’hésitez pas à interroger votre notaire sur vos obligations exactes. La loi en effet vous impose de fournir ces documents sous peine d’être responsable des conséquences de ce défaut d’information. Vous ne pouvez donc pas en être dispensé.

Si vous êtes acheteur, vous avez tout intérêt à bénéficier de la plus large information possible afin de ne pas vous tromper sur les caractéristiques du bien que vous envisagez d’acheter. Ces diagnostics permettent à l’acheteur d’avoir une idée plus précise sur son investissement, ses qualités et ses défauts. Il n’est pas impossible que dans l’avenir, d’autres contrôles soient ajoutés au dossier, dans le but constant d’une meilleure information et protection du consommateur.

Le financement

Les frais d’acquisition

Ces frais, couramment appelés à tort «frais de notaire», s’ajoutent au prix d’achat mais ne reviennent ni au vendeur, ni au notaire pour leur plus grande part.

Dans presque tous les cas, les prix de vente des immeubles (maisons, appartements, terrains à bâtir) sont fixés hors frais d’acquisition. Ce qui signifie que l’acheteur règle les frais de la vente.

Ces frais, couramment appelés à tort «frais de notaire», s’ajoutent au prix d’achat mais ne reviennent ni au vendeur, ni au notaire pour leur plus grande part. En outre, le tarif chez le notaire est strictement réglementé et fixé par l’Etat.

Alors à qui vont ces fameux frais ? La réponse est triple.

  • Il s’agit essentiellement d’impôts, de taxes qui reviennent à l’Etat et aux collectivités locales. Le notaire est chargé de les recouvrer pour le compte de l’Etat. En effet, les impôts ne concernent pas seulement ce que vous gagnez (impôt sur les revenus, CSG,…) ni ce que vous possédez (taxes foncières, ISF,…). L’administration fiscale taxe également les immeubles lorsqu’ils changent de propriétaire.
  • Les autres types de frais sont appelés déboursés : coût des documents d’urbanisme, du bureau des hypothèques, du cadastre, etc… Ils servent à rémunérer les différents intervenants et/ou à payer le coût des différents documents.

Les 2 premiers points représentent environ 6 % du prix­ de vente.

  • Enfin, il y a la rémunération du notaire à proprement parler qui sert à faire fonctionner l’office notarial et à rémunérer le notaire. La rémunération du notaire représente environ 1,33 % du prix de vente.
  • Le tarif comprend en outre des sommes proportionnelles et d’autres fixes, (en fonction de la nature des actes), ainsi que des honoraires, librement convenus entre le notaire et son client.

Avant de vous engager dans un projet immobilier, n’hésitez pas à prendre contact avec votre notaire.

Demandez-lui un calcul prévisionnel des frais occasionnés par la vente. Profitez-en pour lui demander de calculer les autres frais éventuels à prévoir, en particulier, si vous demandez un crédit à votre banque.

Le notaire assure une mission de service public et se trouve soumis à un tarif obligatoire fixé par le ministre de la Justice et applicable dans toute la France. Lui seul peut vous fournir une information précise et des explications détaillées.

Que recouvrent les frais d’acquisition ?

  • La mission du notaire et de ses collaborateurs

Pour préparer et rédiger les actes que vous lui demandez, le notaire, avec ses collaborateurs, va effectuer des démarches, accomplir des formalités et des contrôles juridiques et fiscaux nombreux, avant et après la signature de l’acte, et verser pour votre compte des taxes à l’Etat et aux collectivités locales, tout cela afin de vérifier et garantir vos droit­s.

Le notaire est nommé et contrôlé par l’Etat. Officier public, il obéit à des règles professionnelles strictes, sous la tutelle du Ministère de la Justice, et il est contrôlé régulièrement (comptabilité et actes). Ses actes sont authentiques, c’est à dire qu’ils ont la même valeur qu’un jugement définitif : ils font foi devant les tribunaux et sont conservés pour éviter des difficultés ou contestations ultérieures. Pour le compte de l’Etat, le notaire contribue aussi à la fiabilité des fichiers immobiliers, apporte la sécurité juridique des transactions et assure la collecte de taxes et d’impôts ; il fournit donc un service public global, mais sans coût pour l’Etat et les contribuables car il est rémunéré par ses seuls clients.

  • Une mission rémunérée par un tarif public

L’office notarial est rémunéré selon un tarif fixé par l’Etat. Et pour garantir à chaque citoyen un accès égalitaire au service public notarial,

  • Ce tarif est identique sur tout le territoire (quel que soit l’Office auquel on s’adresse et même si chaque partie souhaite l’intervention de son notaire, car les notaires partagent entre eux les émoluments)
  • Ce tarif est proportionnel, par exemple au prix de vente (ce qui permet l’équilibre financier de l’office notarial car les actes de faible montant conçus à perte sont compensés par d’autres plus rémunérateurs)
  • Ce tarif assure la transparence des coûts du service notarial.
  • Ce tarif est prévisible et peut être vérifié.
  • Ce tarif est conçu pour assurer l’indépendance et l’impartialité du notaire et de ses collaborateurs.

D’ailleurs les français sont très attachés au tarif public des notaires : selon un sondage réalisé par l’institut CSA en décembre 2006, 71% des français estiment que le tarif fixé par l’Etat est « une bonne chose car il garantit l’égalité des citoyens devant le service ».

  • Le conseil, gratuit ou payant ?

Ce tarif inclut les conseils fournis par le notaire, avant et après la signature.

Si votre demande nécessite une étude particulière ou des recherches, sans conduire à un acte, le notaire pourra vous demander des « honoraires de conseils » en application de l’article 4 du décret qui fixe le tarif des notaires. Ce pourra être le cas lors de consultations juridiques patrimoniales et fiscales, ou d’expertises. Votre notaire vous informera préalablement du caractère payant du service que vous lui demandez, de son montant estimé ou du mode de calcul de la rémunération à prévoir.

  • Une provision, pour quoi ?

Lorsque vous confiez à un notaire le soin de préparer, par exemple, l’achat de votre logement, celui-ci a l’obligation de vous demander une « provision pour frais ».
Cette somme est déposée à la Caisse des dépôts et consignations sur un compte ouvert à votre nom au sein de la comptabilité de l’office notarial.

Cette provision pour frais d’acte inclut :

  • les taxes et impôts pour l’Etat et les collectivités locales,
  • les émoluments revenant à l’office notarial,
  • le coût des formalités administratives (débours) nécessaires à la préparation de votre acte (cadastre, hypothèques, certificats d’urbanisme, informations demandées au syndic de l’immeuble, etc.

En pratique, ces formalités varient d’un dossier à un autre selon la nature du bien ou sa localisation, et seront connues au fur et à mesure de la préparation de votre dossier. C’est la raison pour laquelle le notaire en évalue le coût au plus juste, mais qu’il ne peut pas les apprécier à l’euro près avant d’avoir reçu la facture définitive du Trésor Public, après la signature.

Vous pouvez procéder à l’évaluation d’un acte de vente en accédant au module de calcul des frais.

Acquérir en frais de notaire réduits

Les frais de notaire payés par l’acquéreur lors de l’achat d’un logement comprennent en règle générale le coût de certaines pièces administratives (environ 100 €), la rémunération de l’office notarial (environ 1% du prix de vente) et surtout les impôts et taxes (environ 5% du prix de vente en temps ordinaire).

Le coût de ces frais peut-être réduit : cela concerne les acquisitions de logements neufs, c’est-à-dire de logements cédés par le promoteur-constructeur, soit en état futur d’achèvement autrement appelées « vente sur plan », soit tout justes achevés et n’ayant pas encore été habités.

Dans ce cas, le vendeur se trouvant être un assujetti à la TVA, le prix de vente est stipulé TTC. Ainsi au regard d’un prix affiché de 200.000 euros (sous-entendu T.T.C.), le prix Hors TVA s’établit à 167.224 euros et la TVA calculée au taux de 20 % à 33 445 euros. Cette TVA est due par le vendeur, en sa qualité d’assujetti. Il la retraitera dans le cadre de son opération de construction en prenant en compte la TVA sur les factures qu’il a dû régler pour la construction.

La conséquence de ce régime de TVA sur le prix est que les impôts et taxes à payer par l’acheteur ne sont plus d’environ 5% mais seulement d’environ 1%. Les autres frais sont inchangés. On parle alors de frais de notaire réduits.

Il est à noter que ce régime a connu une forte évolution au début de cette année. Avant le 31 décembre 2012, la première revente par un particulier d’un immeuble acquis sur plan, et achevé depuis moins de 5 ans, bénéficiait du régime des frais de notaire réduit pour l’acquéreur. Ceci était le résultat d’un régime dérogatoire, qui imposait en revanche au Vendeur de céder son bien moyennant un prix de vente TTC. Le vendeur ayant alors la qualité de redevable de la TVA perçue sur le prix, charge à lui de réaliser un compte entre la TVA acquittée à l’achat et celle exigible à la revente.

Cette règle a été définitivement abolie par la loi de finance pour 2013. En se conformant à la législation européenne en la matière, la loi de finance a précisé que les ventes de biens, même récents, entre non assujettis à la TVA, sont à présent placées hors du champ d’application de la Taxe à la Valeur Ajoutée. Par voie de conséquence ces ventes se trouvent à présent, comme toutes les autres ventes immobilières entre particuliers soumises au régime de taxe ordinaire qui avoisine les 5 % ainsi que nous l’avons indiqué.

Hypothèque ou caution bancaire ?

Lors de l’achat immobilier financé au moyen d’un emprunt bancaire, l’acquéreur peut choisir entre caution bancaire et hypothèque. Dans ce cas, il s’agit d’un privilège de prêteur de deniers. Cette garantie qui a les mêmes effets que l’hypothèque, a un gros avantage : elle est dispensée de taxe.

  • La caution bancaire (ou cautionnement bancaire) est assuré par les établissements financiers ou d’assurance ou encore les mutuelles professionnelles.

Les conditions financières proposées varient d’un établissement à l’autre et selon le montant emprunté, le montant des échéances et l’âge de l’emprunteur.

Les sommes versées sont restituées en fin de contrat par la plupart des établissements mais ces sommes n’étant pas réévaluées, elles sont généralement désuètes après vingt années de crédit.

À l’inverse, au bout de trois ou quatre échéances impayées, la caution paye le prêteur. Dans le même temps, elle se rapproche de l’emprunteur afin de trouver des solutions amiables. Si aucune issue n’est possible, l’établissement caution procédera en premier lieu à une inscription d’hypothèque judiciaire aux frais de l’emprunteur et ensuite à la saisie et à la vente du bien afin de se faire rembourser. Ce mécanisme est extrêmement onéreux pour l’emprunteur. ­

  • L’hypothèque ou privilège de prêteur de deniers est une garantie traditionnelle consentie par l’emprunteur sur son bien immobilier.

Elle doit être établie par le notaire et publiée à la Conservation des hypothèques.

L’inscription hypothécaire est valable, pour toute la durée du prêt, plus 1 an, mais elle ne peut excéder 35 ans.µ

Toutefois, l’hypothèque est sans effet à l’issue du paiement de la dernière échéance du prêt. Puis, après cette année, l’inscription tombe d’elle-même et disparaît sans frais, ni formalités.

L’acquéreur demandera au vendeur de procéder à la mainlevée de l’hypothèque. En cas de défaut de paiement de l’emprunteur, si aucune solution amiable n’est trouvée, le créancier met sa garantie en jeu en faisant procéder à la saisie du bien puis à sa vente. ­

Avant d’accepter l’offre de prêt et les garanties demandées par la banque, l’emprunteur a tout intérêt à en comparer le coût réel.

Contrairement aux idées reçues, le privilège de prêteur de deniers n’est pas forcément plus cher que le cautionnement. Pensez aussi à négocier l’absence de pénalité en cas de remboursement anticipé. ­