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Conseils - Mon entreprise
 

Les notaires, interlocuteurs du chef d'entreprise

Les notaires offrent des prestations de conseils aux chefs d'entreprise. Ils abordent le droit de l'entreprise dans tous ses aspects : choix de la forme la mieux adaptée au projet de l'entrepreneur, constitution de société, gestion juridique de cette société, transformation, modifications statutaires, cession de droits sociaux, fusion, scission et d'une manière générale, tout ce qui a trait aux personnes morales.

Les notaires rédigent également les cessions de fonds de commerce et de fonds artisanaux, établissent les baux et leur cession et d'une manière générale, dressent tous les contrats touchant à l'activité économique tels que crédit-bail, franchise et cessions de blocs de contrôle.

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La création d'entreprise

Créer ou transmettre une entreprise : conseils

Les propriétaires d'une entreprise individuelle (commerciale, artisanale, agricole) ou de parts d'une société familiale (SARL par exemple) ou même d'actions d'une société anonyme cotée en bourse, ont des préoccupations communes. Ils doivent en assurer la conservation et si possible le développement. Ensuite, le moment venu, il leur faudra aussi réussir la transmission de l'entreprise pour en garantir la pérennité et récupérer leur investissement.

La création et la vie des entreprises, quelle que soit leur taille, posent à leurs propriétaires des questions identiques : comment obtenir le meilleur résultat avec les moyens dont je dispose ? Comment bénéficier d'un financement performant avec les risques les plus faibles ? Quelles garanties donner à la banque ou aux fournisseurs ? Faut-il se porter caution de l'entreprise ? Faut-il être en entreprise individuelle ou en société ? Combien coûte la constitution d'une société et laquelle choisir ? Que prévoir pour la retraite ? Comment transmettre l'entreprise et à qui ? De nombreux aspects sont essentiels et doivent être soigneusement étudiés avant toute décision. En particulier les choix juridiques de départ mais aussi ceux effectués tout au long de la vie de l'entreprise : achat, vente, emprunt, transformation, fusion, apport, cession. Il faut toujours étudier simultanément les aspects financiers et techniques mais aussi et surtout les aspects familiaux, juridiques et fiscaux, souvent très liés dans notre législation. La situation du propriétaire d'entreprise doit être envisagée en même temps que celle de l'entreprise. Avant toute décision, la situation personnelle, familiale et patrimoniale de l'entrepreneur et de ses éventuels associés doit être examinée.

Prenons quelques exemples. Le fait que les associés d'une société soient membres d'une même famille peut influer sur sa transmission. Les clauses d'agrément pour les cessions de parts sociales en tiendront compte. La situation personnelle des associés, célibataires, soumis à un pacte civile de solidarité ou mariés sous tel ou tel régime matrimonial, influe également sur le mode de fonctionnement de la société et donc sur la marche de l'entreprise. Dans certains cas (associés mariés entre eux) il faut choisir la forme authentique (notariée) pour les statuts de la société et les cessions de parts, pour éviter des conséquences juridiques et fiscales fâcheuses. Le régime matrimonial du commerçant ou de l'artisan modifie la façon dont la banque financera l'entreprise, notamment sur le plan des garanties. Les investissements et la trésorerie peuvent en être directement affectés.

En cas de difficultés financières, l'organisation juridique des locaux d'exploitation (boutique, atelier, bureaux, usines, bâtiments agricoles) est déterminante. Leur mode d'achat ou de financement (en direct, au moyen d'une structure sociétaire, en crédit-bail) aboutira à des résultats très différents. Quelle que soit la taille de l'entreprise (petit commerce, cabinet libéral ou société) et le secteur d'activité, les aspects familiaux et financiers doivent être pris en compte dès la création de l'entreprise. Ils sont déterminants dans le choix de la forme juridique de l'entreprise. Certaines situations guideront vers la forme d'une entreprise individuelle, d'autres vers la constitution d'une société : il faudra alors choisir le type de société possible. Les aspects humains sont essentiels. Par ailleurs, le fait que le chef d'entreprise n'ait pas organisé sa succession peut conduire à la disparition de l'entreprise à son décès, surtout s'il est accidentel ou prématuré. Des précautions doivent être prises. Depuis la création de l'entreprise jusqu'à sa transmission, il est préférable d'être guidé dans le labyrinthe juridique et fiscal par un professionnel compétent. Prenez contact avec un notaire, généraliste du droit de la famille et du patrimoine. Sa vision globale à long terme permettra une organisation cohérente de votre patrimoine professionnel, en harmonie avec vos souhaits personnels. En le consultant avant de prendre une décision importante, vous éviterez bien des mauvaises surprises.
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Acheter, vendre, créer un fonds de commerce

Quelles sont les règles juridiques et fiscales à respecter et les précautions à prendre ?

Elles ne manquent pas car la notion de fonds de commerce répond à une définition juridique très précise. Le fonds de commerce est un ensemble de plusieurs éléments souvent inséparables et qui en font la valeur. Le plus souvent un fonds de commerce comprend : le nom commercial, l'enseigne, la clientèle, le droit au bail, le matériel, etc. Si votre entreprise répond à la définition juridique du fonds de commerce, des règles juridiques et fiscales impératives vont s'appliquer lors de la promesse de vente et de la vente (ou de l'achat). Ces règles sont destinées à protéger à la fois le vendeur, les créanciers du vendeur (fournisseurs, personnel, organismes de sécurité sociale, trésor public, etc.) et également l'acquéreur et son banquier.

Au moment de signer un compromis (ou une promesse de vente) il ne faut pas oublier de faire figurer dans le document certaines mentions dont l'absence pourrait entraîner la nullité du contrat. Par exemple les chiffres d'affaires et les bénéfices commerciaux des trois dernières années. Avez-vous les coordonnées comptables de l'affaire (expert-comptable, documents comptables, etc.) ? Bien d'autres informations sont obligatoires et doivent figurer dans le contrat à défaut de quoi vous pourriez aller au devant de graves ennuis. Imaginez par exemple qu'un ou plusieurs contrats de travail avec des salariés n'aient pas été mentionnés alors que le Code du travail prévoit que le successeur continue ces contrats ! Autre exemple très important les conditions du bail doivent être mentionnées dans le contrat. Le bail est il régulier ou contient il des erreurs ou des omissions ? Les locaux correspondent ils bien à ceux indiqués dans le bail ? Quel est le loyer actuel ? Est-il soumis à la TVA ou non ? Quand doit-il être révisé ? Devez-vous verser un dépôt de garantie ? En effet avez-vous bien vérifié que les clauses du bail vous permettent d'exercer toutes les activités que vous avez en projet ? Avez-vous bien vérifié que le bail vous sera renouvelé par le propriétaire à la fin de la période en cours ? Avez-vous des informations sur les dispositions d'urbanisme applicables aux locaux d'exploitation ? Des projets d'aménagement urbain peuvent complètement changer la commercialité des lieux, dans un sens ou dans l'autre. Autre exemple extrêmement important : savez-vous que vous êtes solidairement responsable de votre vendeur pendant plusieurs mois après la cession pour le paiement de ses impôts. Des procédures spéciales sont prévues pour vous mettre à l'abri des risques liés à cette solidarité fiscale. Bien entendu ces règles peuvent sembler très (trop ?) contraignantes mais ne les négligez pas, elles vous protègent.

En plus de ces règles générales et en fonction de la branche professionnelle de l'entreprise, des règles spécifiques peuvent s'ajouter aux précédentes. Certaines activités professionnelles nécessitent une qualification, un diplôme, une autorisation ou une vérification spéciale. Dans ce labyrinthe juridique et fiscal il est imprudent de s'aventurer sans guide. Alors vers quel professionnel se tourner pour mener à bien votre projet ? Parmi les choix possibles, le notaire est toujours le plus sûr grâce à son statut d'officier public (nommé par le ministre de la justice) et à sa formation de très haut niveau. Exerçant son activité dans le cadre d'une entreprise libérale dont il est le propriétaire, il a toute compétence pour protéger les intérêts de ses clients entrepreneurs. Qui mieux qu'un chef d'entreprise peut comprendre et guider autre un chef d'entreprise ? Quant au coût de son intervention il sera, dans la plupart des cas, fixé d'un commun accord avec vous. En effet les actes des notaires relatifs aux cessions de fonds de commerce sont, pour l'essentiel, non tarifés, ce qui constitue une exception notable dans leurs activités qui d'une manière générale font l'objet d'un tarif national fixé par le ministre de la justice. Dans tous les cas évitez absolument les contrats signés en vitesse sur un coin de table et les versements d'argent directs. Prenez toujours son conseil avant de signer un document ou de verser une somme d'argent. Surtout quand il s'agit d'un commerce !
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L'insaisissabilité du logement

Entrepreneurs individuels, rendez votre bien immobilier insaisissable !

Depuis la loi du 1er août 2003 pour l'initiative économique – dite loi Dutreil -, l'entrepreneur pouvait protéger son domicile de ses créanciers professionnels, en le rendant insaisissable, par une simple déclaration notariée. Cette faculté a été étendue par la loi du 4 août 2008 – dite loi pour la modernisation de l'économie (LME) – à tous les biens immobiliers non professionnels.

L'insaisissabilité bénéficie aux personnes physiques immatriculées à un registre de publicité légale à caractère professionnel (registre du commerce et des sociétés, répertoire des métiers, registre de la batelerie artisanale) et à celles exerçant une activité professionnelle agricole ou indépendante (commerçants, artisans, agents commerciaux, agriculteurs, professionnels libéraux). Elle porte sur la résidence principale ainsi que sur tout bien immobilier, bâti ou non, qui n'est pas affecté à un usage professionnel : résidence secondaire, terrains à bâtir, …

Lorsque l'immeuble est à usage mixte professionnel et d'habitation, seule la partie affectée à l'habitation fait l'objet de la déclaration, sous réserve qu'elle soit désignée dans un état descriptif de division.

Bien sûr, l'immeuble devient insaisissable uniquement à l'égard des créanciers professionnels de l'entrepreneur et pour les dettes nées après la publication de la déclaration. Seules les dettes de l'entreprise sont concernées et non les dettes personnelles.

Cette insaisissabilité prend fin lors du décès de l'entrepreneur, en cas de renonciation ou encore, si lors du partage après divorce, le logement n'est pas attribué à l'entrepreneur.

La procédure est simple et peu coûteuse. La déclaration d'insaisissabilité est établie par un notaire, publiée au bureau des hypothèques et mentionnée dans un registre de publicité légale à caractère professionnel ou dans un journal d'annonces légales pour les personnes non tenues de s'immatriculer (comme les agriculteurs).

L'insaisissabilité du bien n'empêche pas de le vendre. Dans ce cas, le montant de la vente est également insaisissable s'il est utilisé dans un délai d'un an pour acheter un nouveau bien immobilier à usage non professionnel. Lors de l'achat, grâce à une simple déclaration de remploi des fonds et d'insaisissabilité dans l'acte d'acquisition, ce nouveau bien restera insaisissable, à hauteur de la somme provenant de la vente du précédent.

Ne passez pas à côté d'une mesure profitable pour vous, votre entreprise et votre patrimoine en général. Consultez votre notaire : spécialiste du patrimoine et de la famille, il vous informera sur les avantages offerts par la loi.
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Le régime matrimonial du chef d'entreprise

Quel régime matrimonial choisir ?

Les époux et leur patrimoine sont soumis à un ensemble de règles juridiques appelées « régime matrimonial ». Même s'il est possible de changer de régime matrimonial au cours du mariage, les futurs époux doivent réfléchir avec le notaire sur l'opportunité de signer un contrat de mariage et le choix de leur régime matrimonial. Aujourd'hui, sans contrat de mariage, les futurs époux seront automatiquement soumis au régime de la communauté de biens réduite aux acquêts (régime légal pour les mariages célébrés depuis le 1er février 1966).

Le régime matrimonial fixe les droits et obligations de chacun des époux sur les biens et les dettes. Les choix possibles sont nombreux et variés. Le droit français offre aux époux des solutions répondant à toutes les situations de famille, de fortune et d'âge. Bien choisir avant de se marier est très important, même s'il est possible de changer de régime par la suite.

Pour le chef d'entreprise (commerçant, artisan, agriculteur, professionnel libéral, travailleur indépendant, industriel), le choix d'un régime matrimonial est particulièrement important, compte tenu des risques de la vie professionnelle. Dans tous les cas, il sera important de veiller aux conséquences de son activité sur les intérêts de sa famille. Est-il souhaitable d'exposer sa famille aux poursuites éventuelles des créanciers de l'entreprise ? A l'inverse, est-il intéressant d'utiliser son patrimoine familial pour inspirer confiance à ses associés, aux fournisseurs ou à la banque ? Le chef d'entreprise peut souhaiter préserver sa liberté d'action s'il la juge nécessaire à la bonne marche de son activité. Il doit alors pouvoir décider vite, c'est-à-dire seul. Or, dans certains régimes matrimoniaux, l'accord du conjoint est nécessaire pour des opérations telles qu'achat à crédit, emprunt, garantie, vente d'un bien, bail. C'est parfois une source de difficultés importantes si le conjoint est éloigné ou dans l'incapacité de manifester sa volonté. A l'inverse, dans d'autres cas, les époux voudront que le conjoint soit associé à certaines décisions pour que les chances et les risques de l'entreprise soit partagés.

Toutes ces situations, et bien d'autres comme le divorce, la survenance d'un décès ou la transmission doivent être envisagées selon la situation de chacun, au cours d'un examen approfondi avec le notaire. Il n'existe pas de bon ou de mauvais régime matrimonial, mais il peut exister un régime bien ou mal adapté à vos besoins et à vos désirs.

Trois grands types de régimes matrimoniaux s'offrent à vous : la séparation de biens, la communauté et la participation aux acquêts. Chacun de ces régimes peut être personnalisé par des clauses. Il est toujours préférable de s'informer avant le mariage, surtout pour un actuel ou futur chef d'entreprise. Il est toutefois possible, après deux ans de mariage, de changer partiellement ou totalement de régime matrimonial. Un contrat est alors établi par votre notaire. Ce changement est soumis à l'autorisation du juge, ce qui prend quelques mois et peut se révéler difficile à obtenir lorsque par exemple, l'entreprise connaît des difficultés. Mieux vaut anticiper. Renseignez-vous sans tarder auprès de votre notaire.
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Le bail commercial

Le bail commercial : un contrat capital !

Le commerçant, l'artisan ou l'industriel, qui exploite une entreprise dont il est propriétaire dans des locaux loués, bénéficie d'une protection particulière à l'égard du propriétaire des lieux : le statut des baux commerciaux.

Pourquoi ? Parce que la loi veut protéger l'entrepreneur et son entreprise, en assurant la sécurité de son bail. L'entrepreneur doit pouvoir compter sur une adresse professionnelle ou commerciale stable pendant une longue période. La fidélité de sa clientèle en dépend. Cette protection spéciale est parfois appelée « propriété commerciale », car le locataire a droit en principe au renouvellement du bail. Pendant la durée du bail, au minimum de neuf ans, le locataire ne peut pratiquement pas être mis à la porte, sauf cas exceptionnels et à condition d'être indemnisé par le propriétaire. Quant au loyer, il peut être révisé régulièrement mais dans le respect d'un plafond légal interdisant des augmentations excessives.

De son côté, sauf clause contraire du bail, le locataire peut quitter les lieux tous les trois ans. Il a le droit de céder son fonds de commerce comprenant le droit au bail. Mais la « propriété commerciale » ne retire pas au propriétaire le droit de récupérer son immeuble au terme du bail ou à la fin d'une période de trois ans, dans des circonstances précises toutefois, par exemple : construction, reconstruction, habitation personnelle si les locaux comprennent un logement, démolition, ou encore motif grave et légitime, tel que le non paiement du loyer par le locataire. Dans ce dernier cas, un bail notarié, contenant une clause résolutoire permettra une action rapide et efficace. En dehors de ces cas, le locataire a droit, s'il remplit les conditions nécessaires, au renouvellement de son bail pour la même durée et moyennant un loyer soumis à un plafond. A défaut, il reçoit en principe une indemnité représentant la valeur du fonds ou de son droit au bail.

Certains baux commerciaux ne sont pas soumis à ces règles spéciales mais seulement au code civil. Les parties ont alors une plus grande liberté pour fixer le loyer et sa révision, les conditions de cession du bail et la fin du bail. Il s'agit par exemple des locations d'une durée inférieure à deux ans (bail précaire), des locations saisonnières ou des locations de terrain nu et inconstructible.

Les règles juridiques s'appliquant au bail commercial sont nombreuses et complexes. Les exceptions sont multiples. Un contrat sur mesure doit être établi et non un simple contrat-type. Pensez aussi aux clauses relatives aux travaux, aux charges, à la répartition de la taxe foncière. Propriétaire ou locataire, ne vous engagez pas à la légère. Consultez le notaire, spécialiste de ces questions. Il vous proposera la solution qui préservera au mieux vos intérêts.
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Les sociétés agricoles

L'agriculture se modernise sans cesse, y compris sur le plan juridique. Petite exploitation agricole ou grand domaine, comment obtenir une meilleure rentabilité ? Comment en effectuer la transmission en évitant les mésententes ?

Face aux enjeux économiques, il peut être opportun de créer une société. Le choix du type de société dépend des objectifs de l'exploitant. Une mise en société permet de regrouper des moyens matériels, financiers et humains. La société assure par ailleurs la pérennité de l'entreprise (elle ne meurt pas). Elle permet aussi de préparer la transmission progressive de l'exploitation : il est plus facile de céder quelques parts que de partager du matériel ou un troupeau. Enfin, les patrimoines personnel et professionnel sont séparés et le capital d'exploitation est différencié du capital foncier.

On distingue trois grands types de sociétés. Tout d'abord les sociétés foncières. Le groupement foncier agricole (G.F.A.) a pour objet la création ou la conservation d'un ou de plusieurs domaines agricoles. Il suppose au moins deux associés (mari et femme par exemple). Le GFA permet de conserver le patrimoine foncier en dehors de l'exploitation proprement dite.

Quant aux sociétés de gestion ou d'exploitation, elles ont pour objet la gestion et l'exploitation d'un domaine agricole ou la réalisation d'un travail en commun, parfois dans des conditions comparables à celles d'une exploitation familiale (notamment sur le plan social). Les plus utilisées sont la société civile d'exploitation agricole (S.C.E.A.), le groupement agricole d'exploitation en commun (G.A.E.C.) et l'exploitation agricole à responsabilité limitée (E.A.R.L). Deux associés suffisent, mais en G.A.E.C., tous les associés doivent être exploitants. Ce qui n'est pas le cas en S.C.E.A. et en E.A.R.L. où des associés non exploitants sont admis.

Enfin, les sociétés commerciales sont parfois utilisées en agriculture, tels le groupement d'intérêt économique (G.I.E.), dont l'objet est de faciliter ou de développer l'activité de ses membres, la société en nom collectif (S.N.C.), la société à responsabilité limitée (S.A.R.L.) et la société anonyme (S.A.). Pour toutes ces sociétés, il est indispensable d'être bien conseillé.

Il s'agit de choisir la forme de société la mieux adaptée en tenant compte de la spécificité de l'activité agricole. Vos objectifs et vos moyens nécessitent une analyse. Votre notaire, spécialiste du droit de la famille et du patrimoine, vous accompagnera sur le plan tant juridique que fiscal. D'autant que dans certains cas, les statuts de la société doivent être impérativement rédigés par acte authentique (notarié) pour vous protéger de toute remise en cause ultérieure.
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La transmission

La transmission de l'entreprise agricole

L'agriculture est un secteur clé de notre économie. L'exploitation agricole n'est pas une entreprise comme les autres. La loi protège cette activité dont la transmission peut se révéler délicate. L'entreprise agricole française demeure bien souvent de type familial, même si les techniques les plus modernes y sont employées. Les problèmes humains y sont donc particulièrement importants, notamment dans le cadre de la transmission.

De nombreuses questions doivent être résolues. Qui prendra la suite ? Un membre de la famille ? Un étranger ? Comment évaluer ? Que faut-il conserver ? Quels impôts devront être payés ? Combien de temps s'y prendre à l'avance ? Quelle personne consulter sur ces sujets très importants pour la survie de l'exploitation, la retraite de l'exploitant et la bonne gestion du patrimoine familial ? Le notaire est là pour vous accompagner dans cette opération, parfois longue et complexe.

Certaines solutions nécessitent du temps pour assurer une transmission dans de bonnes conditions juridiques et fiscales. Il faudra peut-être constituer une société, signer des baux particuliers, préparer une donation ou un partage, mettre en place un financement ou des aides à l'installation. Aucun détail ne doit être négligé : retraite, fiscalité, équilibre familial, respect des règles successorales, cession des baux. Votre notaire et les actes authentiques qu'il est habilité à rédiger vous offriront la sécurité nécessaire. Par sa connaissance du droit de la famille et de la transmission d'entreprise, il aura une vision globale de votre patrimoine. Rencontrez-le. Il n'est jamais trop tôt pour se renseigner.
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La nouvelle loi d'orientation agricole

Elle a été publiée au journal officiel le 6 janvier 2006. Dans le cadre de la réforme de la PAC et des négociations de l'OMC, cette loi trace de nouvelles perspectives pour l'agriculture, tant sur le plan agricole qu'agroalimentaire. Elle crée des outils destinés à encourager l'exploitation agricole autour de la démarche d'entreprise en associant étroitement le notaire : le fonds agricole, le bail cessible hors cadre familial, le plan crédit transmission. Ces deux derniers doivent être obligatoirement établis par acte authentique.
    Le fonds agricole
  • Il s'agit d'une option : la loi prévoit la possibilité pour l'exploitant de créer un fonds agricole exploité dans l'exercice de l'activité agricole.
  • Formalités : cette décision fait l'objet d'une déclaration au centre de formalités des entreprises de la chambre d'agriculture compétente.
  • Composition du fonds : cheptel mort et vif, stocks, enseigne, clientèle, dénominations, les brevets et autres droits de propriété qui y sont attachés et, s'ils sont cessibles, les contrats et droits incorporels servant à l'exploitation du fonds (ainsi les DPU et le "droit au bail cessible" sont inclus dans le fonds, ce qui n'est pas le cas des quotas laitiers).
  • Intérêt de création du fonds : il permet d'identifier la valeur économique de l'exploitation agricole, de clarifier les liens entre les patrimoines privé et professionnel et faciliter les transmissions d'exploitation. Il peut faire l'objet d'un nantissement pour notamment garantir le remboursement d'un emprunt.
  • Fiscalité : création : aucune incidence, cessions à titre onéreux : droit fixe de 125 euros, mutation à titre gratuit (succession ou donation, donation-partage) : même régime fiscal que celui de l'exploitation individuelle.
    Le bail cessible hors cadre familial
  • Il s'agit d'une option : la loi prévoit la possibilité en cas d'accord entre le bailleur et le preneur de conclure un bail cessible hors cadre familial (c'est-à-dire descendant ascendant conjoint).
  • Conditions de forme : le bail doit être passé en la forme authentique (devant notaire), il doit mentionner expressément l'accord des deux parties à se soumettre aux dispositions particulières aux baux cessibles.
  • La durée : minimum 18 ans, renouvellement à défaut de congé, 18 mois avant son terme, renouvelé pour 5 ans au moins (possibilité en cas d'accord de rallonger cette période).
  • Loyer : compris entre maxima et minima fixés par arrêté préfectoral majoré au maximum de 50%.
  • Congé : le congé n'a pas à être motivé, mais à défaut de renouvellement, paiement au preneur d'une indemnité.
  • Conditions particulières : possibilité de prévoir dans le bail que le bailleur pourra acquérir par préférence le bail cédé isolément, si le bail est conclu depuis au moins 3 ans, pas de possibilité de contester le prix devant le tribunal paritaire en cas d'exercice du droit de préemption par le preneur, pas de droit de préemption de la SAFER.
    Le plan crédit transmission
  • La loi accorde un avantage fiscal à l'agriculteur cédant son exploitation à un jeune exploitant (âgé de moins de 40 ans qui s'installe ou est installé depuis moins de 5 ans) et acceptant que le jeune exploitant paie une partie du prix de manière différée.
  • Cessions concernées : portant sur une exploitation complète (ensemble des éléments de l'actif affectés à l'exercice d'une activité agricole, branche complète d'activité ou intégralité des parts du cédant dans un groupement ou société agricole).
  • Forme : le contrat de vente doit être passé en la forme authentique (devant notaire).
  • Modalités de financement : au moins la moitié du prix de cession doit être payée à la date de la vente, le solde payable entre la 8e et la 12e année qui suit la cession, le prix doit être payé en numéraire, taux d'intérêt sur le solde plafonné.
  • Modalités de financement : au moins la moitié du prix de cession doit être payée à la date de la vente, le solde payable entre la 8e et la 12e année qui suit la cession, le prix doit être payé en numéraire, le taux d'intérêt sur le solde plafonné.
  • Avantage fiscal : réduction d'impôt égale à 50% des intérêts perçus dans la limite annuelle de 5000 euros pour les contribuables célibataires veufs ou divorcés, 10 000 euros pour les contribuables mariés ou les partenaires liés par un PACS soumis à une imposition commune.
  • Dispositif temporaire : s'applique aux ventes conclues entre le 18 mai 2005 et le 31 décembre 2010.
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Le bail rural

Bail rural à long terme : tout le monde y gagne

Exploitants agricoles et propriétaires fonciers ont de nombreuses raisons de choisir le bail rural à long terme, plutôt que le bail ordinaire de 9 ans. Véritable entreprise, l'exploitation agricole peut nécessiter un agrandissement ou une modernisation. Les charges d'exploitation s'ajoutent aux charges foncières. Il est souvent difficile d'acheter de la terre et d'équiper l'exploitation en réalisant des investissements productifs. Il faut choisir.

A côté du faire valoir direct, le bail de longue durée peut décharger efficacement l'exploitant agricole du poids du foncier. D'un commun accord, un bail ordinaire de 9 ans peut toujours être transformé en bail à long terme. La loi favorise le bail à long terme en donnant au propriétaire et à l'exploitant des avantages et des compensations.

Du côté du locataire tout d'abord. D'une durée minimale de 18 ans (avec droit au renouvellement par période de 9 ans), ou de 25 ans (bail à long préavis), ou même encore conclu jusqu'à l'âge de la retraite (bail de carrière), le bail à long terme offre à l'agriculteur une stabilité comparable à celle procurée par la propriété du sol. En plus du bail à ferme, du bail à métayage ou même du bail à domaine congéable.

Pour le propriétaire, le bail à long terme offre un prix de fermage supérieur à celui du bail ordinaire et des exonérations fiscales attrayantes. Si le propriétaire veut donner ses biens, il bénéficie d'une exonération partielle de droits de donation. Deux ans doivent s'écouler entre le bail et la donation si le locataire est le bénéficiaire de la donation, son conjoint, un de ses descendants ou une société contrôlée par une de ces personnes. Il est possible de recommencer l'opération par acte notarié tous les dix ans en bénéficiant à nouveau de cet avantage. La transmission par décès suit le même régime mais bien entendu, aucun délai n'est exigé. Enfin, les biens ruraux donnés à bail à long terme sont considérés comme des biens professionnels pour la détermination de l'assiette de l'impôt de solidarité sur la fortune. Sous certaines conditions, ceci peut permettre une exonération totale ou partielle d'impôt sur la fortune au titre des biens ruraux loués par bail à long terme. Que vous soyez propriétaire ou exploitant, prenez contact avec votre notaire. Vous étudierez avec lui l'intérêt du bail à long terme. Tous les aspects juridiques, familiaux et fiscaux seront abordés. Des mesures provisoires de faveur vous sont peut-être applicables. Renseignez-vous sans tarder.
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Sources : Conseil supérieur du notariat
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