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LA CONVENTION DE PACS : un document importantCombien de couples se sont pacsés depuis 1999, date de création du Pacte civil de solidarité ?Fin 2012, on comptait deux millions de personnes pacsées (source, ministère de la Justice). Le Pacte civil de solidarité connait donc un véritable engouement, au point que l’on dénombre, depuis 2008, plus de deux pacs
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Questions fréquentes

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Baux commerciaux

Qu'est-ce qu'un bail commercial ?
C'est le contrat par lequel le bailleur remet un bien à la disposition d'un locataire (ou preneur) pour un usage commercial pendant une durée de 9 années minimum, contre le paiement d'un certain prix (le loyer). Il se distingue donc du bail d'habitation ou du bail professionnel. La loi du 17/3/1909 et le décret du 30/9/1953 sont les principaux textes applicables au bail commercial. Ce dernier constitue un élément essentiel du fonds de commerce dont il peut représenter la valeur totale. Le bail commercial confère au locataire le droit au renouvellement de son bail sans limitation de nombre, sauf le droit au bailleur à le refuser moyennant le paiement d'une indemnité d'éviction : c'est ce qu'on appelle la propriété commerciale. Le bail doit relater les obligations du bailleur afférentes notamment à l'entretien, la non concurrence, ainsi que celles du locataire (paiement des loyers, respect de la destination des lieux...). A l'expiration du bail, le locataire peut décider de poursuivre son activité en obtenant un nouveau bail ou à défaut, une indemnité due pour le préjudice d'avoir à quitter les lieux : c'est ce qu'on appelle le droit au renouvellement et ses conséquences.
Pourquoi un bail notarié ?
Un bail commercial verbal est valable. De même pour un bail rédigé sous signatures privées. Cependant, le bail établi par un notaire présente de nombreux et très intéressants avantages, outre les compétences que ce professionnel du droit est susceptible d'apporter. Le bail notarié est exécutoire par lui-même : - il permet d'appréhender les biens du débiteur sans recourir au juge, - Il facilite la résiliation du bail pour inobservation de ses clauses, - il permet l'accélération de la procédure pour aboutir à l'expulsion du locataire, - de plus, l'acte reçu par un notaire ne peut être contesté dans son existence (sauf par la voie de l'inscription de faux). Il faut préciser que le bail concernant un débit de boissons doit obligatoirement être établi par un notaire, de même que le bail qui serait conclu pour une durée de plus de 12 ans qui doit être publié aux hypothèques.
Le changement d'activité
Le locataire doit respecter l'activité énoncée dans le bail commercial qui lui a été consenti : ne pas vendre de vêtements si le local est loué à usage de restaurant. A défaut, il risque la résiliation du bail en cours de contrat et, en tout état de cause, le non- renouvellement de celui-ci sans indemnité. La despécialisation (ou changement d'activité) peut être restreinte ou pleinière : dans le premier cas, on ajoute des activités à celle qui existe déjà . Dans le second cas, on exerce de nouvelles activités. S'il veut changer d'activité partiellement ou totalement, le locataire doit prévenir son bailleur par voie d'huissier. S'il y a contestation, il faut saisir le Tribunal de Grande Instance compétent. Le changement d'activité modifie la valeur locative du local. En conséquence, le bailleur peut demander une augmentation du loyer, voire même une indemnité pour modification ou  adjonction d'activité. Dans tous les cas, il faut vérifier que l'activité nouvelle peut être exercée dans le local ou dans l'immeuble où se trouve le fonds de commerce.
Bail de courte durée ou convention d'occupation précaire
Le bail commercial ne peut normalement être conclu pour moins de 9 ans et le locataire bénéficie d'un droit au renouvellement automatique. Le bail peut toutefois avoir une durée inférieure ou égale à 2 ans. A l'expiration de ce délai, le locataire doit quitter les locaux sinon il aura droit à la propriété commerciale et à un bail de 9 ans. Il ne peut donc être envisagé de proroger un bail de 2 ans, pas plus que de conclure plusieurs baux de 2 ans les uns à la suite des autres, ni encore de signer deux baux successifs d'une année chacun, à moins de préciser très clairement dans la convention les conditions réunies de la précarité. En effet, il ne faut jamais perdre de vue que les dispositions de la loi du 17/3/1909 et du décret du 30/9/1953 sont d'ordre public : un locataire ne peut renoncer à la propriété commerciale si celle-ci lui est acquise légalement. Un bailleur peut aussi conclure avec son locataire un contrat de location saisonnière conférant la jouissance des locaux commerciaux pour une saison estivale ou hivernale : ce contrat ne confère pas non plus la propriété commerciale.
Les travaux dans les lieux loués ?
Le bailleur doit permettre à son locataire d'exploiter les locaux tel que cela est prévu au contrat. Cela peut le conduire à faire des travaux de rénovation indispensables pour permettre l'exploitation mais aussi des travaux autres, par exemple le ravalement périodique de l'immeuble. Toutefois, cette obligation d'entretien n'incombe pas forcément au bailleur car le bail commercial peut faire peser la charge de l'entretien, des réparations des locaux et de l'immeuble sur le locataire. Il faut être très précis dans la rédaction des clauses du contrat et énoncer les obligations de chaque partie. Le plus souvent le bail ne parle que de " grosses réparations " mises à la charge du bailleur. Une telle clause est trop imprécise et il faut ajouter que le bailleur ne s'oblige qu'aux grosses réparations définies à l'art. 606 du Code Civil, c'est-à -dire celles des gros murs et des voûtes, le rétablissement des poutres et des couvertures entières, celui des digues, des murs de soutènement et de clôture également en entier. Toutes les autres réparations sont d'entretien et pourront donc être mises à la charge du locataire. La Cour de Cassation a toujours jugé que cette énumération était limitative. Le locataire n'est jamais obligé de faire les travaux de réfection ou de reconstruction totales. Dans le même ordre d'idée, les travaux de sécurité et d'hygiène nécessaires à la sécurité du public sont à la charge du bailleur.
Cession de bail / sous-location / résiliation
La cession de bail est le contrat par lequel le locataire cède le bénéfice de sa location à une tierce personne qui va devenir locataire à sa place. Il lui transmet ses droits et obligations vis-à -vis du bailleur. La cession est libre et ses conditions ne résultent que des clauses insérées dans le bail. Seules sont prohibées les clauses interdisant au locataire de céder son bail à l'acquéreur de son fonds de commerce. La cession implique l'intervention du bailleur à l'acte ou la signification de celui-ci. Le cédant reste garant de la bonne exécution du bail par le cessionnaire à l'égard du bailleur. La sous-location se distingue de la cession par le fait qu'il n'existe ici aucun lien direct entre le bailleur et le sous-locataire. Comme la cession, elle est libre sauf si le contrat de bail l'interdit expressément. De même, le bailleur doit intervenir à l'acte de sous-location ou ce dernier doit lui être signifié. La résiliation peut être : - légale : les parties ne l'ont pas voulu (par exemple en cas de destruction des locaux ou d'expropriation) - conventionnelle : les parties sont d'accord pour mettre fin au bail, - judiciaire : les parties demandent au juge de résilier le bail du fait d'une faute commise par le bailleur ou le locataire (devant le Tribunal de Grande Instance ou le Tribunal d'Instance).
Le pas de porte (ou droit d'entrée) ?
Le locataire verse au bailleur lors de son entrée dans les locaux, une somme d'argent qui lui reste définitivement acquise. Le pas de porte se différencie donc du prix de cession du bail qui lui, est versé au locataire-cédant. Le pas de porte correspond à la fois au prix à payer par le futur locataire pour obtenir le bail par préférence à d'autres candidats et la rémunération d'avantages de nature diverses. Dans ces cas, il n'entrera pas en ligne de compte pour le calcul du loyer lors des révisions triennales ou au moment du renouvellement du bail. Mais le pas de porte peut aussi être considéré comme un supplément de loyer garantissant le propriétaire des locaux contre la non- augmentation du loyer dans le futur : dès à présent le bailleur perçoit une somme qui, ajoutée en définitive à celle du loyer, correspondra à la valeur locative réelle. Dans ce cas, le pas de porte entre en ligne de compte pour le calcul du loyer lors des révisions triennales et du renouvellement. Toutefois, il est utile de préciser qu'en cas d'éviction du locataire par le bailleur, le pas de porte devra être remboursé. Il est utile de préciser la nature du pas de porte dans le contrat afin d'éviter toute discussion ultérieure car les tribunaux peuvent avoir des interprétations différentes. Fiscalement, le pas de porte pourra être considéré à la fois comme un supplément de loyer quant au droit au bail et comme une valeur incorporée au fonds de commerce quant au droit de mutation de celui- ci.
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