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Mariés ou pas, comment acheter en couple ?

Les modalités d’un achat immobilier à deux dépendent de la situation du couple : êtes-vous mariés, pacsés, en concubinage ? Dans chaque cas, vous devez envisager les conséquences d’un décès ou d’une séparation.

2017, année notariale

«  Vivre et innover ensemble «  : le rapport des notaires de France 2017 retrace toutes les missions et les activités des notaires
de France. De plus, il indique les chiffres clefs et les temps forts de la profession notariale en 2017.

Données personnelles :
votre vie privée enfin mieux protégée !

Depuis le 25 mai 2018, tous les acteurs proposant des biens ou services sur le marché européen doivent respecter une nouvelle législation plus protectrice sur la protection des données. Une véritable avancée pour les particuliers.

A découvrir dans la Lettre Conseils des notaires de juin 2018

Quand un couple marié achète son logement, le bien devient-il commun ?

C’est le cas si le couple n’a pas établi de contrat de mariage et est donc placé sous le régime légal. Et cela, quel que soit l’époux qui rembourse effectivement le prêt.

Il peut en être autrement si l’un des conjoints apporte des fonds propres, qui proviennent par exemple de ses économies accumulées avant le mariage, d’une donation ou d’un héritage. Dans ce cas, il peut se ménager la preuve de l’origine personnelle des fonds en faisant établir par le notaire une déclaration d’emploi. Cela lui permettra, en cas de divorce, de revendiquer la propriété du bien s’il l’a entièrement financé. Si une partie du prix est payée par un emprunt ou des économies communes, il aura droit à ce que l’on appelle une récompense , ce qui lui permettra de récupérer sa mise.

Qu’en est-il si le couple est marié sous le régime de la séparation de biens ?

Dans le cas d’époux séparés de biens, chacun sera propriétaire à hauteur de la part indiquée dans l’acte d’acquisition. Il est conseillé de quantifier cette quote-part en fonction de la participation réelle de chacun, en termes d’apport et de remboursement du prêt. A défaut, des conflits pourraient apparaître en cas de divorce. Même si le sujet est délicat, n’hésitez pas à l’aborder et à prendre conseil auprès d’un notaire.

Quelle est la situation des couples pacsés ?

La plupart des couples pacsés sont placés sous un régime séparatiste. Dans ce cas, les modalités d’un achat immobilier sont proches de celles des époux séparés de biens, mais ils doivent également anticiper les conséquences d’un décès. En effet, les partenaires d’un pacs ne sont pas héritiers l’un de l’autre. La solution est que chacun établisse un testament pour léguer sa part à l’autre. A défaut, le survivant se retrouverait en indivision avec les héritiers de l’autre, par exemple ses enfants d’une première union ou ses père et mère.

Établir la filiation d’un enfant

Selon la situation familiale, le lien qui unit un enfant à son père ou à sa mère n’est pas établi de la même façon.

Comment est établie la filiation de l’enfant né d’un couple marié ?

Si le couple est composé d’un homme et d’une femme, il existe une présomption de paternité au profit du mari. Il n’a pas à reconnaître son enfant ; la déclaration de la naissance en mairie suffit. La filiation maternelle ne pose pas de difficulté. Depuis que les couples homosexuels ont la possibilité de se marier, la question se pose pour les couples mariés de femmes qui ont recours à la procréation médicalement assistée.

La lettre des notaires de France - Décembre 2019

Le projet de loi de Bioéthique qui devrait être voté en 2020 prévoit que ces couples établissent devant notaire une « déclaration anticipée de volonté » pour s’engager à devenir les parents de l’enfant à naître. En attendant ce nouveau texte, la femme qui n’a pas accouché peut en principe adopter l’enfant de sa conjointe.

Qu’en est-il pour les couples non mariés, pacsés ou concubins ?

En France, six naissances sur dix ont lieu hors les liens du mariage . Lorsque les parents ne sont pas mariés, une déclaration devant un officier d’état civil est nécessaire pour établir la filiation paternelle. Cette démarche peut être effectuée avant la naissance ; anticiper permet de se prémunir en cas de prédécès du père.

Quand la filiation n’a pas été établie dès la naissance, peut-elle l’être par la suite ?

Le père peut reconnaître son enfant à tout moment même s’il n’a pas déclaré la naissance. La filiation est parfois recherchée judiciairement, notamment dans le cadre d’une action en recherche de paternité. Elle peut également être établie par la « possession d’état », qui reconnaît un état de fait. En pratique, on recourt à cette démarche après la fin de la vie commune des parents ou en cas de décès, lorsque l’enfant n’a pas été reconnu, mais que le parent s’est comporté comme tel, en participant à son éducation, en annonçant la naissance à ses proches… Le notaire rassemblera documents et témoignages avant d’établir un acte notarié de possession d’état.

La filiation peut-elle être établie par un testament ?

Il est possible de reconnaître un enfant par testament authentique : il s’agit généralement de maintenir le secret sur une naissance. La filiation n’est révélée qu’à l’ouverture du testament. L’enfant sera appelé à la succession de son auteur.

Qu’en est-il de l’adoption ?

L’adoption crée un lien de filiation. Elle est en principe irrévocable. Lorsque l’adoption est « simple », le nouveau lien s’ajoute à ceux qui préexistent. Lorsqu’elle est « plénière« , le nouveau lien de filiation se substitue aux liens de l’adopté avec sa famille d’origine. Les conditions et les effets de ces deux types d’adoption sont différents, ce que vous expliquera votre notaire, si vous envisagez par exemple d’adopter l’enfant de votre conjoint dans le cadre d’une recomposition familiale.

Dons manuels, la générosité sans excès

Rien n’interdit de se montrer généreux avec ses proches ! Mais la transparence est de mise, vis-à-vis de l’administration fiscale comme des autres membres de la famille, lorsque les montants en jeu sont élevés.

Qu’appelle-t-on un don manuel ?

C’est un don d’une valeur significative qui est fait de la main à la main, sans acte de donation établi par un notaire. On peut ainsi donner des objets tels que des bijoux, un véhicule, un meuble de valeur, ou une somme d’argent (par chèque, virement ou espèces), ou encore des valeurs mobilières (actions, obligations). En revanche, les biens immobiliers ne peuvent pas être donnés sans que cette transmission ne soit constatée par acte notarié. Le don manuel doit toujours être déclaré aux services fiscaux, même s’il n’est pas taxable.

Dons manuels - La lettre des notaires de France - Novembre 2019

Comment distinguer le don manuel d’un simple cadeau ?

En termes juridiques, pour le cadeau on parlera de « présent d’usage ». Réalisé pour une occasion particulière (anniversaire, mariage , réussite à un examen…), il n’a pas à être déclaré tant que sa valeur n’est pas excessive par rapport aux moyens dont dispose le donateur , ce qui s’apprécie au cas par cas.

Faut-il déclarer le don aux services des impôts ?

Oui, dès lors qu’il porte sur un montant important et ne rentre pas dans le cadre du présent d’usage. Vous devrez remplir un formulaire (n° 2735-SD) dans le mois qui suit le don. Pour les dons en famille, par exemple à un enfant ou à un petit-enfant, des abattements sur la valeur du bien donné s’appliqueront. Le don ne sera pas taxé si sa valeur reste inférieure à ces montants. Les abattements se reconstituent après quinze années, c’est-à-dire qu’on ne tiendra plus compte de l’abattement déjà opéré pour le calcul des droits de succession ou de donation passé ce délai.

Quel est le régime spécifique des dons familiaux de sommes d’argent ?

Chaque parent peut donner 31 865 euros à chacun de ses enfants, sans que des droits de donation ne soient calculés, c’est une franchise de droits. Cet abattement se cumule avec l’abattement habituel de 100 000 euros en matière de donation. Le même avantage s’applique entre grands-parents et petits-enfants. Dans ce dernier cas, le donateur doit avoir moins de 80 ans et le bénéficiaire doit être majeur. Cette exonération spécifique se renouvelle tous les quinze ans. La déclaration à faire est la même que pour les dons manuels.

Comment assurer la transparence avec les héritiers ?

Les dons manuels peuvent créer un déséquilibre entre les membres de la famille et générer des tensions, ou même des conflits au moment de la succession. Mieux vaut autant que possible aborder le sujet de manière transparente et expliquer vos motivations à tous vos héritiers. Déclarer le don manuel assure la transparence de l’opération vis-à-vis des héritiers et permet que le don soit pris en compte lors de la succession. Dans tous les cas, il est vivement conseillé de consulter un notaire. Il pourra vous expliquer la portée de votre générosité et les conséquences qu’elle peut avoir.

Comment avantager l’un de ses enfants par un don sans qu’il soit pris en compte dans la succession ?

Cette donation devra être évoquée et analysée dans le cadre du traitement de votre succession. Il faut dans cette hypothèse consulter votre notaire qui pourra après analyse de votre patrimoine vous conseiller de procéder à une donation visant à avantager un de vos héritiers, sans toutefois que cette donation ne porte atteinte à la réserve héréditaire de tous.

Premières démarches pour régler une succession

Lorsqu’une personne décède, il faut d’abord établir si elle a laissé des dispositions écrites, afin de régler sa succession conformément à ses dernières volontés, tout en respectant les règles légales.

Le rôle du notaire est alors essentiel : il est à vos côtés pour vous conseiller, vous orienter et vous épauler.

Quand le notaire intervient-il après un décès ?

Dans les jours et semaines qui suivent le décès d’une personne, son entourage doit déclarer sa disparition aux divers organismes et administrations auquel elle était rattachée : caisse de retraite, bailleur, banque… Assez rapidement, il convient de prendre contact avec le notaire de son choix. En effet, les héritiers ne disposent que de six mois à compter de la date du décès – date d’ouverture de la succession – pour établir une déclaration de succession lorsque celle-ci génère des droits de succession et l’adresser aux services fiscaux. Mieux vaut ne pas prendre de retard pour respecter cette obligation . A défaut, des pénalités de retard seront à payer.

Démarches succession - La lettre des notaires de France - Octobre 2019

Faut-il toujours consulter un notaire ?

L’intervention du notaire est toujours souhaitable. Mais elle n’est pas toujours obligatoire. Elle s’impose dès lors qu’il faut dresser la déclaration de succession c’est-à-dire quand la valeur de la succession dépasse 5000 euros ou comporte un bien immobilier. Dans ce cas, seul le notaire peut procéder aux formalités nécessitées par le changement de propriétaire.

Comment savoir s’il existe un testament ?

Si le défunt a conservé son testament chez lui, il sera probablement retrouvé dans ses papiers. Il peut également avoir établi un testament authentique avec son notaire, ou avoir déposé son testament dans un office pour qu’il y soit conservé. Dans ces derniers cas, la mention de la présence d’un testament dans l’étude du notaire aura été enregistrée par le notaire au Fichier central des dispositions de dernières volontés (FCDDV), un fichier informatique qui contient les références des testaments enregistrés par tous les notaires français.

Que faut-il faire du testament retrouvé chez le défunt ?

Il faut l’apporter avec précaution au notaire qui va établir un procès-verbal de description et le faire enregistrer. Le notaire interrogera également le Fichier central des dernières volontés, car d’autres dispositions peuvent avoir été prises (autre testament, donation entre époux…)

Que faire si l’on ne sait pas si le défunt a fait un testament ?

L’interrogation du FCDDV par le notaire donnera déjà une indication utile. Si un testament était découvert tardivement, après le règlement de la succession, il faudra l’appliquer et donc remettre en question le partage déjà effectué, avec les conséquences graves que l’on imagine. Le défunt peut n’avoir rien prévu, on dit alors que la succession est ab intestat , ce qui signifie « sans testament ». Des règles fixées par le code civil déterminent alors à qui doivent revenir les biens du défunt. C’est la dévolution de la succession.

Le conjoint est-il particulièrement protégé ?

Avec ou sans testament, l’époux ou l’épouse bénéficie d’une protection légale à plusieurs niveaux, liée notamment au régime matrimonial adopté par les époux avec ou sans contrat de mariage . Il peut y avoir également une donation entre époux qui renforce les droits du conjoint survivant. Enfin, le conjoint est assuré par la loi quelles que soient les dispositions du défunt de rester dans le logement du couple au moins un an et peut également bénéficier sous conditions d’un droit viager au logement, c’est-à-dire du droit de rester dans le logement jusqu’à la fin de ses jours. Attention, le partenaire pacsé est bien moins loti que le conjoint marié : en l’absence de testament, il n’a droit à rien. Quant au concubin, il est considéré comme un tiers , c’est-à-dire une personne qui n’a aucun droit à prétendre sur la succession.